상속받은 재산 중에는 시골에서 사시던 주택이 포함되는 경우가 많습니다.
상속세 신고를 위해서는 주택을 평가해야 하는 용어가 어렵고 복잡해서 쉽지 않죠.
상속세는 재산의 가치가 얼마인가 중요합니다.
● 상속세는 재산에 대해 과세되는 세금이기 때문에 현금 아닌 재산의 가치를 금액으로 표시해야 합니다.
● 일반적으로 얘기하는 "저 아파트는 00억"이라고 할때, 그 가격은 거래가격일수도 공시지가일수도 있습니다.
● 동일한 재산을 가지고도 평가방법에 따라서 가치가 달라지기 때문에, 세법에서 정한 기준에 따라 평가하도록 하고 있습니다. (*평가 : 현금이 아닌 재산의 가치를 화폐로 표현하는 것)
평가기준 1순위 - 거래가액
● 상속받은 주택이 매매, 경매 등을 통해서 거래되었다면 그 거래가격을 주택의 가격으로 봅니다.
● 거래시점이 오래되면 현재가치가 반영되지 못하기 때문에, 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 이루어진 거래로 평가합니다.
● 매매, 경매 외에도 감정, 공매 등을 통해 해당 주택의 가치를 평가한 적이 있으면 그 금액도 주택의 가격으로 봅니다.
평가기준 2순위 - 유사 주택 거래가격
● 보통의 경우 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 거래된 적이 없기 때문에 상속 주택과 유사한 주택이 거래된 가격을 상속 주택의 가격으로 봅니다.
● 요즘에는 아파트에서 많이 거주하시기 때문에 동일한 동의 거래가격이나, 다른 동의 비슷한 층의 거래가격을 기준으로 하겠죠.
● 유사한 주택의 거래가격은 국세청 홈택스에서 조회 가능합니다. 사용법은 나중에 별도로 올리겠습니다.
유사한 주택 거래가격 조회방법 : 국세청 홈택스 - 조회/발급 - 상속,증여재산 평가하기
평가기준 3순위 - 공시가격
● 매매, 경매로 거래되지도 않고, 유사한 주택의 거래가격도 확인할수 없는 단독주택 등의 경우에 국토교통부장관 및 시장,군수 또는 구청장이 공시하는 그 상속 주택의 공시가격을 주택의 가격으로 봅니다.
● 아파트 빌라는 공동주택공시가격, 단독주택은 개별주택공시가격을 기준으로 합니다.
평가기준을 잘 활용해야 합니다!
● 일반적은 국민주택 규모 이하의 아파트 등은 거래도 많이되고 해서 평가에 어려움이 없겠지만
● 고가주택의 경우에는 거래도 자주 없어서 평가방법에 따라 금액이 많이 차이날수 있습니다.
● 어떤 평가기준이 유리한지, 내가 적용받을수 있는 평가기준은 무엇인지 등을 잘 활용해야 절세하는데 도움이 됩니다.
● 유능한 세무사와 절세전략을 세우는 것도 중요한 방법입니다.
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